Планы на ипотеку

Планы на ипотеку

24.01.2019

Сегодняшняя потребность в жилье у населения РФ чрезвычайно остра - свыше 25 миллионов семей мечтают улучшить свои условия проживания на территории страны, и эта цифра будет только расти с каждым годом. Ипотека на данный момент является основным способом приобретения жилплощади, причем как в новостройках (больше половины продаваемых квартир), так и на вторичке (каждая вторая приобретаемая квартира).

У Минфина грандиозные планы на эту область - предполагается вдвое увеличить объем выдачи ипотечных ссуд до 2024 года. Рынок ипотеке может расрастись до семнадцати триллионов рублей. Впрочем, участники рынка по этому поводу разделились на два лагеря: одни настроены оптимистично и уверены, что план будет выполнен даже раньше - в течение ближайших трех лет, а вот другие уверены, что повышение цен на жилье в сочетании с ростом ставок не позволит достичь желаемого даже в намеченный срок.

Каковы планы властей

В среднем ипотечная ставка в 2019 году будет составлять примерно 9%, а по планам властей должна опуститься ниже 8% к 2024 году. Это может оказаться чересчур оптимистичным планом, поскольку еще в первой половине января крупные российские банки взвинтили ставки на один-полтора пункта, и сегодня ипотечный кредит стоит от десяти процентов в год. К тому же, многие эксперты уверены, что в феврале будет еще одно поднятие ключевой ставки. Однако представители властей настроены решительно, и уверяют, что достигнут целевых показателей по намеченным проектам.

Во время пармалентских слушаний были озвучены намерения поднять рынок с шести с половиной триллионов рублей до семнадцати, а также увеличить ежегодный объем выдачи ипотечных ссуд. Все это предполагается сделать в рамках национального проекта. Впрочем, амбиции растянуты на срок в шесть лет - возможно, ситуация за это время изменится к лучшему, однако, в свете хотя бы последних событий с дольщиками, многие ставят под сомнение успех задуманного.

Чиновники, впрочем, не стесняются обещать реализовать свои планы раньше намеченного срока - кто-то говорит о 2023 годе, кто-то - о 2022, обещая к тому моменту поднять количество выдаваемых ипотечных ссуд до двух с половиной миллионов в год, уверяя, что для этого будет достаточно лишь поддерживать умеренный рост отечественной экономики и ее стабильность, поскольку в таких условиях цена на жилье будет учитываться во вторую очередь.



Что необходимо сделать для достижения этой цели

Эксперты, несмотря на свой скептицизм, размышляют, что развитие рынка ценных бумаг в ипотечном сегменте могло бы обеспечить действительно высокие темпы роста. Чтобы ипотечный портфель разросся до семнадцати триллионов рублей, необходимо, впрочем, развивать рынок комплексно - перевести выдачу кредита в электронный формат, принять стандартны кредитования, сформировать базу долгосрочного фондирования кредитных организаций. Это серьезные планы, и в успех верят далеко не все эксперты.

Чтобы в два раза увеличить объем выдачи ссуд необходимо увеличить доходы населения, причем не на пару процентов - уверены специалисты, а подобное будущее в ближайшие годы вряд ли достижимо. Разумеется, может помочь и падение ипотечной ставки, а также дополнительное субсидирование сегмента, но и об этом пока речи никто не ведет. Более того - тендеция на рынке сейчас прямо противоположная. Ставки растут, цены тоже, а законодательно закрепленный переход на эскроу-счета и вовсе превратит рынок жилья в неприступную крепость для средней российской семьи.

В течение последних трех лет количество ежегодно выдаваемых кредитов выросло вдвое, как и сам ипотечный портфель, а ставки в среднем упали с 13,5% до 9,5%. Для сохранения аналогичных темпов роста необходимо, чтобы ставка просела до шести с половиной годовых. Впрочем, такого вряд ли стоит ожиать, учитывая ужесточение политики, которое практикует финансовый регулятор, отвечающий за ключевую ставку, за которой всегда подтягиваются ипотечные.

Насколько оптимистично реальное положение вещей

В текущем году стоимость жилья вполне может подрасти на 15-20% в связи с нововведениями в законе относительно долевого строительства, которое отныне предполагает финансирование строительных проектов банками, и это уже напугало многих игроков рынка. К концу 2018 года квадрат в новостройке стоил больше 61 тысячи рублей, а это почти на 8% дороже, чем в 2017 году. На вторичке подорожание не такое заметное - 54 тысячи и рост на 2,5%

Высокий спрос является базовым условием для активного роста объемов выдачи, однако рост ставок действует в обратном направлении, снижая интерес населения к невыгодным предложениям рынка. Также ожидается рост цен на первичку, но при повышении цены за квадратный метр это вполне может и подстегнуть покупателя. Парадоксально, но при таких условиях удорожание жилья будет способствовать росту объемов выдачи ипотечных займов.

Впрочем, большинство экспертов сомневаются, что это действительно сработает подобным образом. В нормальной ситуации портфель растет при условии понижения ставок (каждый новый процент на увеличение ведет к потере 5% покупателей), а также размера первого взноса и активного развития льготных программ и субсидий. Однако подобных планов Минфин не озвучивал, и гораздо выше вероятность снижения темпов роста рынка - наряду с угнетением самого строительного сегмента.

Поделиться: